Развод при покупке дома 2019 год

С развитием возможных схем приобретения жилья (путем приватизации муниципального жилья, с помощью кредитных средств, средств материнского капитала и т.д.) меняются и схемы мошенничества при покупке квартиры, а также увеличивается количество схем мошенничества и общая доля сделок с недвижимостью, связанных с мошенническими действиями.

С ростом строительства жилья возросло и количество схем мошенничества, ориентированных именно на рынок первичного жилья. Однако темой настоящей статьи является изучение новых популярных видов мошенничества, применяемых на рынке вторичного жилья.

Рынок вторичного жилья, или вторичный рынок жилья (наименование по разным источникам), состоит из объектов недвижимости, у которых уже имелись собственники, и не одни, в отличие от рынка первичного жилья, где объекты недвижимости – только что построенные квартиры, таунхаусы, дома и прочие объекты, порой даже еще не до конца введенные в эксплуатацию. Вторичное жилье, конечно, привлекательно с многих сторон:

это уже готовое и обжитое жилье. Нет рисков, что через год после сдачи дома фундамент даст усадку и пойдет трещина по всему дому;
нет риска обнаружения нескольких претендентов на объект, как это до сих пор случается при попытках зарегистрировать построенную

  • квартиру в только что сданном доме;
  • уже имеется (не всегда) более или менее достойный ремонт в жилом помещении;
  • цена зачастую намного ниже, чем цена на подобный объект в новостройке;
  • не требуется длительного ожидания для регистрации сделки (как в случае с ожиданием постройки и сдачи в эксплуатацию жилья в новостройке) и для фактического заселения.

Есть и иные существенные плюсы.

Однако у покупки жилья на рынке “вторички” имеется и ряд немаловажных минусов. Как правило, сложность представляет собой проверка юридической чистоты всех сделок с данной недвижимостью за весь период ее существования или как минимум за 10 лет до предстоящей сделки.

1. Мошенничество при покупке квартирой, проживании и связанные с ее стоимостью

Новые виды мошенничества с недвижимостью на рынке вторичного жилья, как правило, основаны на истории продаваемого объекта (в дальнейшем для примера речь будет идти о сделке с квартирой в многоэтажном доме).

Вариант 1: создание невыносимых условий соседства.

Это самый новый вид мошенничества на рынке вторичного жилья. Способ довольно прост: мошенники ищут квартиру с двумя хозяевами (оформленную в долях, например, на бывших супругов, братьев и сестер), между которыми нет особого лада. Одна из долей официально покупается. Другому собственнику предлагается продать его долю за половину ее действительной рыночной стоимости. Естественно, тот отказывается. После этого новоиспеченный хозяин доли вселяется в квартиру на законном основании и начинает активно создавать невыносимые условия для остальных жильцов. Идут в ход любые доступные способы: громкая музыка весь день (без нарушения норм времени “тишины”), постоянные и в большом количестве гости, приходящие в любое время дня и ночи (“А что? Я хозяин, имею право принимать гостей когда хочу!”). Не помогает собственная инициатива – квартира сдается квартирантам как можно дешевле и как можно более многочисленной семье. Оптимально – развести антисанитарию, беспорядок, то есть создать максимально некомфортные для проживания людей условия. Цель одна – заставить хозяина второй доли продать ее немедленно, за любую стоимость. “Безобразный” новый сособственник наконец-то покупает вторую долю на своих условиях. Как правило, это уже даже не полцены, а еще меньше. Итог: мошенник за сравнительно низкую цену становится полноценным обладателем всей квартиры и уже может продавать ее по рыночной цене.

Разновидность рассмотренного варианта – заставить сособственника купить у мошенника долю по максимально завышенной цене. Способ – тот же. В данном случае упор делается на желание добросовестного жильца жить в покое. Однако такое не всегда возможно, так как, будь у жильца достаточное количество денег, он бы давно купил долю и у бывшего сособственника (бывшего супруга и т.д.).

Итог: купив задешево, продать задорого часть квартиры, которая, в принципе, кроме уже проживающего там совладельца, никому и не нужна.

Вариант 2: обмен на недорогую квартиру с доплатой.

Несмотря на многочисленные многотомные уголовные дела и громкие судебные процессы над бандами мошенников по всей стране, этот применяемый ими вид мошенничества до сих пор живет и активно процветает. Основной упор его на одиноких престарелых граждан асоциального типа: алкоголиков, не вполне психически здоровых людей и прочих. Главные критерии: квартира в собственности, владелец – одинокий человек, которого никто искать не будет. Используя страсть человека к пагубным привычкам и собственное красноречие, человека уговаривают продать свою квартиру в центре, поменяв ее на жилье на периферии с доплатой, чтобы было на что комфортно доживать свой век и потакать своим привычкам. При этом предстоящее к приобретению жилье даже не показывают. Жилье, как правило, самого низкого качества: в разы меньше по площади, находится в самых некомфортных районах (у железнодорожных станций, вокзалов), удаленных от всей инфраструктуры. Как правило, такое жилье – на окраине города или на селе. Хорошо, если это помещение все-таки дают обманутому гражданину приобрести, то есть сделка купли-продажи по факту происходит. Чаще всего предоставляемое жилье даже не приобретается в собственность обманутого гражданина. Предварительно его могут взять в аренду, заплатив за полгода вперед. Или заселить в дом, подготовленный под снос, из которого уже половина жильцов съехала. Его просто туда переселяют… и забывают о его существовании. Что потом происходит с гражданином, куда его выселяют собственники помещения – мошенников уже не интересует. Из вырученных от продажи гражданином собственной благоустроенной квартиры денег ему дают немного – только чтобы не сразу опомнился и не понял, что стал жертвой обмана.

Итог: мошеннику достается практически полная стоимость квартиры одинокого гражданина, за вычетом небольшой ее части, потраченной на аренду жилья под переселение (или покупку в собственность гражданина), а также на вручение гражданину некоей суммы для личных нужд (так называемой доплаты).

Вариант 3: планируемое оспаривание сделки в суде.

Данный вариант на деле вбирает в себя несколько разновидностей, одинаково активно используемых в зависимости от конкретной ситуации.

Ситуация 1: занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

Квартира имеет хорошую историю, предыдущие сделки (если были) не вызывают сомнений, идет “чистая продажа”. Способ мошенничества характерен для новостроек, которые уже оформлены недавно в собственность. Покупателю предлагается указать в договоре купли-продажи заниженную до 1 млн. рублей стоимость квартиры с целью ухода продавца от уплаты налога на доходы физических лиц. Или (рассчитывая на жадность покупателя) предлагается купить квартиру по предлагаемой цене плюс сумма налога, которую продавец должен будет уплатить при продаже квартиры по реальной стоимости. Основание предложения ясно и прозрачно для покупателя: ведь от даты оформления квартиры в собственность (или с момента последней сделки купли-продажи) еще не прошло три года. Риск оспаривания сделки как-то мало прогнозируется: продавец выглядит прилично, история квартиры чиста. Именно здесь и кроется вся хитрость. Утрата бдительности может стоить покупателю стоимости квартиры. После состоявшейся сделки начинается судебный процесс ее оспаривания по различным допустимым законом основаниям. Суд принимает решение о двусторонней реституции, постановляет бывшему продавцу вернуть квартиру, покупателю – деньги. Квартиру обманутому покупателю приходится возвращать. А вот деньги, как правило, обратно получить во всей сумме не удается. В 100 случаях из 100 они уже потрачены и начинают взыскиваться с продавца через службу судебных приставов – долго и по чуть-чуть, пока, наконец, взыскатель (обманутый гражданин) окончательно не утратит надежду на получение всей суммы или должник не выпишется и не переедет в неизвестное для приставов место жительства. На этом исполнение, как правило, затихает.

Итог: вместо крупной покупки и счастливой и комфортной жизни в приобретенном жилье покупатель остается ни с чем – без квартиры и без денег. Продавец и риелтор (без них, как правило, такие аферы не проворачиваются) остаются с двойной выгодой – и с квартирой, и с суммой денег, равной стоимости этой квартиры.

Ситуация 2: оспаривание одной из предыдущих сделок купли-продажи с квартирой.

Изучая историю сделок с квартирой, обнаруживается, что ранее при совершении одной из них были допущены нарушения закона (особенно опасно, если были нарушены права несовершеннолетних). Квартира выставляется на продажу, а после регистрации права собственности покупателя на нее начинается процесс оспаривания не последней, а одной из предыдущих сделок с квартирой. Далее процесс и итог аналогичны изложенным в ситуации 1.

Ситуация 3: оспаривание давней приватизации квартиры.

После продажи квартиры оспариваются сделки по приватизации данного помещения. Как известно, срок исковой давности по данным сделкам может оказаться довольно длительным и составить 10 лет (ч. 1 ст. 181 ГК РФ). Более того, на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), исковая давность вообще не распространяется (ст. 208 ГК РФ). В основном этот вид мошенничества (как и по всем трем ситуациям развития) – целиком инициатива “черных риелторов”, отыскивающих квартиры, одновременно имеющие в истории “белые пятна”, позволяющие оспорить сделку по приватизации и ожидать применения последствий признания данной сделки недействительной. Процесс и итог аналогичны вышеописанным. Обманутым оказывается покупатель. При этом лицо, предъявившее иск (чьи права были нарушены при приватизации), может даже не знать ничего ни о своих правах, ни о состоявшемся процессе. Убедить выдать доверенность на право ведения судебных дел и участия в исполнительном производстве – задача довольно простая для мошенника, обладающего должной долей харизмы и красноречия. В дальнейшем на стадии исполнительного производства в рамках закона возможно заключение довольно сложного мирового соглашения, в результате которого покупатель квартиры остается проживать в приобретенной квартире, право собственности остается за ним, а гражданин, чьи права были нарушены (истец по судебному спору, интересы которого якобы представляет мошенник), получает некую денежную сумму от последнего покупателя.

Вариант 4: продажа квартиры с обременениями.

Чаще всего сейчас встречается такой вид обременения, как залог квартиры у банка. Реже – арест. Учитывая специфику последствий данного вида обременений, покупатель, не проверивший перед сделкой (и даже перед дачей задатка) факт наличия обременений, рискует остаться ни с чем. Банк как залогодатель в случае невозврата кредита обратит взыскание на предмет залога. И наличие к данному моменту другого собственника у объекта недвижимости не помеха этому. Арест на практике означает наличие спорных притязаний на квартиру, которые, вполне возможно, разрешатся не в пользу продавца.

Следует отметить, что при заключении предварительного договора купли-продажи, при передаче задатка продавец может предъявить свидетельство и без отметки о наличии обременения. Порядок регистрации сделок, а также возможность получить дубликат свидетельства о праве собственности позволяют сделать это без особых усилий. К счастью, данный вид сделок становится редкостью. Осторожность современных покупателей недвижимости препятствует не только доведению данной схемы до конца, но и реализации даже ее начала.

“Обременением” не с юридической точки зрения можно считать и наличие зарегистрированных на жилплощади родственников продавца, в том числе снятых с регистрации давно и без их желания (например, осужденных на длительные сроки). Однако в данном случае речь идет лишь о наличии (или восстановлении) права на проживание указанных лиц. Неприятность, конечно, грозящая, скорее всего, денежными “откупными” от такого соседства в одной квартире. Но речи о потере квартиры или полной ее стоимости в данном случае не идет.

Итог: потеря некоей суммы денег при сохраненном жилье.

Во всех указанных случаях обманутый мошенниками гражданин, как правило, рискует либо целой квартирой (или долей в ней), либо полной стоимостью квартиры (доли). Это самые крупные и популярные схемы мошенничества с недвижимостью на рынке вторичного жилья.

Это интересно:  Сколько будет стоить развод через суд 2019 год

2. Мошенничество с задатком при покупке квартиры

Не меньшую часть среди общего количества мошенничеств в этой сфере занимают схемы более мелких обманов, когда мошенники “останавливаются” на суммах задатков, не претендуя ни на квартиру, ни на ее полную стоимость. Среди самых популярных способов мошенничества с задатками можно перечислить следующие:

2.1. Обман при помощи генеральной доверенности. Лицо, имеющее генеральную доверенность, занимается не только показом квартиры, выставленной на продажу, но и берет задаток. После этого доверенное лицо исчезает, на звонки не отвечает. При попытках найти его выясняется, что квартира и не планировалась к продаже, генеральная доверенность была выдана давно и только для продажи загородного дома или автомобиля и гаража или вообще была давно отменена. Еще хуже, если доверенность – липовая, то есть никогда не выдавалась и никаким нотариусом никогда не заверялась. Да, бывают еще случаи, когда покупатель со слабым зрением не может отличить оригинал от искусно изготовленной цветной копии.

2.2. Обман арендатора жилья. Арендатор, сняв квартиру и получив копию свидетельства о праве собственности (или даже без нее), предъявляя копию доверенности (которую нетрудно изготовить при помощи современной оргтехники), обманом и хитростью уверяет потенциальных покупателей в том, что квартира продается, он занимается ее продажей и уполномочен принимать задаток. Цель – окупить свое проживание в квартире плюс еще немного заработать на обмане. Реальной цели продать квартиру у мошенника нет.

2.3. Демпинговая цена и скоростная сделка. Искусственно создается ситуация поспешности с предстоящей сделкой: покупателя уверяют, что из-за хорошей цены на квартиру есть несколько претендентов и кто первый даст задаток – с тем сделка и состоится. При этом сроки для подготовки сделки ставятся нереально короткие, в которые покупатель, у которого нет сразу всей суммы для покупки, не сможет “уложиться”. О составе денежной суммы, за которую планируется к приобретению квартира (наличные деньги, кредитные средства, средства материнского капитала и проч.), мошенники узнают заранее. Естественно, что сделка срывается по вине покупателя и задаток остается у продавца. При этом доказать, что изначально именно на это и было рассчитано, а не на заключение реальной сделки, очень сложно.

В итоге вышеуказанных способов обмана у мошенника остается сумма задатка, сделки с квартирой не производится вовсе.

Советы адвоката по недвижимости, как не стать жертвой мошенников:

1. Чрезмерное и быстрое снижение цены на продаваемую квартиру вкупе или отдельно от объявления срочной продажи – повод насторожиться. Конечно, бывают случаи, когда жизненные обстоятельства заставляют собственников недвижимости поступать таким образом. Но чаще всего такие действия – один из признаков мошеннической схемы с квартирой.

2. При покупке квартиры важно иметь дело с самим собственником, хотя бы на первом этапе (при передаче задатка и определении срока и параметров предстоящей сделки) и на последнем – в самом регистрирующем органе при подписании договора купли-продажи (или иного договора, служащего основанием для перехода права собственности) и передаче денег. Настаивание продавца на осуществлении расчетов и проведении переговоров с родственниками собственника, доверенными лицами может быть одной из составных частей схемы мошенничества.

3. Наличие “белых” пятен в истории сделок с квартирой потенциально повышает риск возникновения споров по одной из ранее совершенных сделок с данным объектом недвижимости, что в итоге может привести к утрате права собственности на только что приобретенную квартиру при получении взамен слабой надежды на взыскание уплаченной за нее стоимости с продавца.

4. Наличие многочисленных сделок с квартирой в ее истории может свидетельствовать о наличии неустранимых проблем в самой квартире, о которых каждый продавец, конечно же, умалчивал (например, промерзание квартиры зимой, отсутствие горячей воды по полгода, постоянный шум из близлежащего ресторана, невыводящиеся тараканы по всему дому и т.д.). Но не только. Это может быть свидетельством и наличия проблем с ее жильцами (например, наличия прописанных в ней лиц, сохранивших право проживания и по сей день). Много и часто проводившиеся сделки с квартирой также свидетельствуют о запутывании следов давней или недавней мошеннической сделки.

5. Покупатель или продавец, ставшие жертвами мошенников, в большинстве случаев сами проявляют неосторожность, наивность при совершении сделки и обращении с людьми. Большие деньги, составляющие стоимость квартиры, и даже небольшие, составляющие сумму задатка, всегда представляют интерес для мошенников.

6. Тщательная проверка истории сделок с квартирой, к сожалению, не панацея от мошенников. Хотя риск, конечно, уменьшается в разы.

7. Наивность участников сделки – не единственный фактор, провоцирующий мошенников на аферы с недвижимостью. Пробелы в законодательстве, законодательно не запрещенные варианты действий при совершении сделок – все это делает возможным и доступным обман в сфере с недвижимостью.

Покупка квартиры для большинства россиян – крупная сделка. И к ней необходимо тщательно готовиться. Ознакомление с вышеперечисленным перечнем популярных схем мошенничества на рынке вторичного жилья не окажется лишним в данном процессе, а, возможно, убережет от рискованных сделок.

Покупка дома. Чего бояться и на что обратить внимание при покупке дома.

Покупка любой недвижимости — это дело крайне не простое и весьма ответственное. Если речь идёт о покупке дома то хлопот на его выбор и приобретение вдвойне больше, относительно покупки квартиры, и это легко объясняется, гораздо большим количеством нюансов и подводных камней, при приобретении дома.

Так на что же, в первую очередь нужно обратить внимание при выборе дома?
Разобьём этот процесс на два этапа:
1. Проверка состояния дома, его коммуникаций и участка.
2. Проверка документов на данное недвижимое имущество и их соответствие законодательным нормам и правилам РФ.

1. Техническое состояние дома, его коммуникаций и участка.

— Первое, и самое главное правило при покупке гласит: Смотреть дом лучше весной! Многие допускаю ошибку, осматривая дом зимой. Здесь есть, конечно, плюсы, один из низ , это то что вы можете в полной мере оценить отапливаемость дома в зимний период, понять насколько тепло в каждой комнате. Но в тоже время в зимний период, особенно когда много снега на улице, очень сложно оценить общее состояние дома. Снег может скрывать фундамент дома, крышу, или какую-нибудь свалку в задней части двора. Фундамент может быть разрушенным или треснувшим. Шифер на крыше также может потрескаться или зарасти мхом, и из-за снега вы ничего не увидите.

Если вы осуществляете осмотр дома в весенний период, тающий снег и грунтовые воды сразу покажут, подтапливается ли подвал дома, достаточна ли гидроизоляция фундамента. Стоит обратить внимание на углы в подвале, если они сырые, это как минимум, должно навести вас на подозрения.

— Следующий элемент, на который в первую очередь стоит обратить внимание, это чердак дома. Именно, до его красоты обычно не доходят руки собственника. Именно по чердаку можно определить состояние кровли. В светлое время суток, сильно изношенная кровля может просвечиваться как дуршлаг. В дождливую погоду можно увидеть подтёки во внутренней части кровли. Также обращайте внимание на то, как уложена кровля, правильно ли устроена система водостока. Недостатки этой системы можно выявить по подтёкам на внешних стенах дома или незапланированных проектом канавок, вымытых водой на земле. Водосток имеет большое значение для несущих стен и фундамента дома, ведь неправильное истечение воды во время дождя может со временем разрушать стены и фундамент.

— При осмотре дома следует обратить внимание на то, как открываются двери и окна. Убедитесь в том, что дверные и оконные проёмы не перекошены (проверить это можно с помощью уровня). Если уклон конструкции все-таки есть, это свидетельствует о неправильной усадке дома. По возможности нужно осматривать дом при включенном свете и открытых окнах, что бы полумрак не скрыл недостатки.

— Также, с помощью уровня проверьте вертикальность стен и горизонтальность пола.

— Следующим этапом является проверка всех систем коммуникаций. Попросите у собственника недвижимости включить свет, воду, отопление. Если он будет уклоняться от включения какой-нибудь из систем, это как минимум должно вызвать у вас подозрение.

Необходимо навести справки о схеме подачи воды в дом. Проверьте всю систему на предмет подтёков и термоизоляции, система должна быть полностью изолирована на улице, что бы трубы не полопались зимой от холода.
— Далее стоит проверить отопление. Включите котёл, прислушайтесь и принюхайтесь. Исправное оборудование не должно резко пахнуть газом и периодически «чихать». Под котлом отопления не должно быть луж и ржавчины. По прошествии полу часа, проверьте батареи отопления во всех комнатах, убедитесь, что горячая вода в системе доходит до всех комнат дома. Также обратите внимание на трубы и батареи, не подтекают ли они, внезапное включение системы отопления может выявить прохудившиеся участки труб. Проверьте на работоспособность все краны для спуска воздуха на батареях отопления.

— Ещё одним немаловажным объектом вашего внимания должна быть электропроводка. Попытайтесь определить, насколько старые электросистемы проложены в доме. Зачастую, провода скрыты в стенах, по этому, оценить состояние системы можно по розеткам и осветительным приборам. В некоторых домах до сих пор присутствуют керамические патроны, висящие на проводе в тканной оплётке. Розетки, вросшие в стены, установленные ещё в пятидесятых годах, очень часто искрят, и не отвечают нынешним нормам и потребностям в электроснабжении.
— И на последок, стоит оценить в каком состоянии находится канализация. Для её проверки слейте большое количество воды в ванной или туалете(если туалет находится в доме!) и посмотрите насколько быстро вода уходит. Визуально просмотрите в каком состоянии находятся трубы, они не должны быть влажными. Если канализация дома не центральная, то не потрудитесь обследовать выгребную яму. Её размеры должны быть приближены к стандартам. (длина/ширина: 2.5-3м/0.8-1м, глубина 1,5 метра.) Стены выгребной ямы должны быть выложены из камня, кирпича или бетона.

2. Проверка документов на недвижимое имущество и их соответствие законодательным нормам и правилам РФ.

Для того, что бы проверить документы, в первую очередь нужно понимать какие именно бумаги на недвижимость используются при оформлении купли-продажи дома. Далее приведён краткий список необходимых документов:

— Правоустанавливающие документы на дом, подтверждающие право собственности. (Свидетельство о собственности)

— Правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие право собственности на этот участок. (Свидетельство о собственности)

— Технический паспорт домовладения. Это документ, включающий в себя: план земельного участка, экспликацию площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений.

— Технический паспорт дома с поэтажным планом.

— Домовая книга.

— Кадастровый план земельного участка.

Перечень документов может существенно отличаться, это зависит от типа жилья и участка, от истории дома, и путей возникновения частной собственности на объект (например, дом может быть построен собственником, может быть куплен, получен по наследству или дарению).

— Первым делом, на что стоит обратить внимание при покупке дома, это права собственности на дом и земельный участок у продавца. Очень часто бывает ситуация когда земельный участок у продавца оформлен на праве пожизненно бессрочного владения.

— Земельный участок может быть не межеван, то есть точная площадь его не установлена. Поэтому следует обязать продавца отмежевать земельный участок и поставить на кадастровый учет с точной площадью, а также произвести регистрацию в юстиции.

— Если вы приобретаете (получаете) дом и земельный участок, то в договоре требуйте оформления сразу дома и земельного участка.

— Покупая недвижимость у продавца по доверенности, всегда проверяйте её подлинность у нотариуса. Также проверьте, существует ли в реальности доверитель, жив ли он, и выдавал ли он доверенность. Одним словом, попытайтесь связаться с собственником недвижимости.

— Следующим этапом проверки документов, является сверка реальной площади земельного участка с площадью, указанной в документах. Измерьте участок рулеткой. Если эти величины разнятся, то лучше откажитесь от сомнительной сделки.

Это интересно:  Заявление на развод при беременности 2019 год

— Убедитесь в отсутствии межевых споров с соседями. Отмерьте расстояния от дома до установленных границ участка, сверьте четкость границ с имеющимся планом территории.

— Проверьте соответствие государственного акта на землю тому участку, который вам показывают. Внимательно проверьте правильность его регистрации по конкретному адресу. Такую информацию могут подтвердить в Управлении земельных ресурсов.

— Удостоверьтесь в том, что на жильё не наложено обременение, такое как арест дома, залог или обращение взыскания на дом. Подобная информация должна проверяться нотариусом при заключении сделки.

— Также вам необходимо выяснить историю предыдущих сделок, связанных с куплей продаже данной недвижимости. На этом этапе могут всплыть довольно нелицеприятные факты, такие как продажа данного дома лицами, не имеющими полномочий. Если у данного домовладения было несколько владельцев, то вы должны уточнить правильность оформления и проведения сделок купли-продажи. Эти сделки должны были пройти государственную регистрацию, должны быть заверены нотариусом. Если одна из предыдущих сделок окажется недействительной, то и все последующие окажутся таковыми. Все договора купли продажи хранятся в архиве БТИ. Обычно с БТИ сотрудничают агентства недвижимости, в их услуги входит проверка всех договоров купли продажи.

— Тщательно изучите техпаспорт БТИ, убедитесь в отсутствии незаконных перепланировок, и всякого рода строений, возведённых без разрешения.

— Потребуйте документацию на инженерные системы дома. Вам необходимо получить информацию о всех системах разводки коммуникаций. Когда вы купите этот дом, вы должны иметь представление, где проложена электропроводка, водоснабжение, отопление, канализация дома. В любом случае, в будущем вам придётся ремонтировать коммуникации дома, и осведомлённость о местоположении той или иной системы сэкономит вам кучу времени сил и средств. Кроме этого, очень важно получить у продавца недвижимости техническое условие на подключение коммуникаций. Если такие документы отсутствуют, то в будущем у вас может появится проблема: окажется что подключение к магистральной сети было незаконным.

— И на последок, хотелось бы сказать, что в зависимости от вида имущества, могут возникать дополнительные пункты проверки, такие как проверка дееспособности продавца. Все возможные подвохи, связанные с этим пунктом может почувствовать опытный риэлтор, поэтому в случае покупки дома, где вероятность наличия таких подвохов гораздо выше, чем при покупке квартиры, есть большой смысл доверить проверку документов риэлтерскому агентству с хорошей репутацией.

Меня обманули при покупке дома

Обстоятельства эти сложились, когда ко мне уж сильно вплотную приблизился злободневный жилищный вопрос. Давайте представим такую ситуацию. Я с женой, да три торбы наших личных вещей.

Плюс ко всему — маленький щеночек с поводком, да «мурлыкающее создание» в переноске. Разместились мы, значит, в квартирке «чьего-то дяди», где права у нас разве что птичьи.

Жилплощадь хозяева раньше использовали, как просторную, вместительную, удобную двухкомнатную кладовку. Иначе как подсобка, ее, честно говоря, язык не поворачивается назвать.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

С самими владельцами у нас отношения не сложились, и больше напоминали в своем пассивно-агрессивном противоборстве перетянутую струну, до которой и дотрагиваться-то страшно.

Посему квартирку приходилось на ночь запирать на все засовы, на случай, если им вдруг взбредет в голову провести «внеплановую проверку».

Если честно, проживать в нашей столице, стремления как-то особого нет, да и сил для этого тоже. Как-то мы уж так устроены, что нет у нас желания гнаться за успехом со всех ног, падая и раздирая колени, подымаясь и двигаясь дальше лишь с одной целью – вырвать из упитанных бочков этого «облачного успеха» смачные и увесистые куски счастья.

Напротив, нам бы пожить тихонько да мирно, переехав в какую-нибудь деревушку или другое поселение, где жизнь бы текла неспешно, и где можно было бы насладиться ей в полной мере.

Наш заработок не был привязан к географии. Назвать нас можно было почти дауншифтерами. Просто до Гоа мы финансово не доросли.

Вот и остановил я свой выбор на Авито, перебирая варианты с домами на реализацию, расположенными в различных областях по периметру столицы.

Целью было разыскать такой домик, чтобы на наши, хоть и небольшие сбережения, он был полноценным, подходящим для того, чтобы жить в нем постоянно.

Вдруг попадаю на неплохой вариант, но когда я уже готов был на всех парах мчаться на оценивающий визит за каких-то 1000 км., внезапно всплывала информация, что на этот дом нет документации. Достался он таким «хозяевам» от их бабушки, а в качестве гарантии предлагается обычная расписка.

Как купить квартиру без обмана?

Как обманывают риэлторы при аренде квартиры, читайте тут.

А то попадаешь на вроде бы и настоящий, достойный внимая дом, а по факту – камора с печью-развалюхой.

Также на Авито «зависла» и моя жена. Видимо думала – один в поле не воин, и боялась, что я пропущу что-то важное.

Так вот, именно она начала переписку с весьма интересной персоной. Дяденька этот предлагал довольно бюджетный вариант во Владимировской области. Однако на тот домик оказалось уже наложили свои лапки другие. Как выход был предложен другой вариант, но несколько дороже в Ивановской области.

Звали боярина Андрей Чернов, и был он не кем иным, как депутатом в г. Ковров. Да еще и член ЕДРА. В его офисе, позади рабочего стола, красовался в рамочке Путин. Паренек этот был довольно обаятелен и улыбчив, слегка пухлый на вид. Так вот этот кадр обрил нас эдак, где-то 350 тыс. русскими. Да и еще бонусная сотня, в качестве контрольного. Я даже не беру во внимание сопутствующие расходы.

Все происходило так. Предложенный им дом располагался в одной из глухих деревенек, где на все про все 36 домов, причем в половине из них никто не живет, а вторая используется дачниками только в летний сезон.

Владелица этого дома (бабушка) умерла. Поскольку прямые наследники в воду канули, дом отошел другой бабуле дальнего родства, которой он не сдался лет 300. Эта вот наследница подписала доверенность на депутата, у которого свое риэлтерское агентство.

В знак благодарности, он предоставил ей энную сумму. Люди, проживающие по соседству, говорили, что заплатил он только 60. То есть получается мне он сделал довольно нехилую надбавочку в целых 450 процентов.

Зачем тогда купил?

Ну, первое, об указанной предыстории я и знать не знал на то время. При осмотре дома, сложилось хорошее впечатление о недвижимости, как-никак 5 на 9 метров, с хоздвором, на случай желания разводить скотину, да и еще тридцать соток земли.

Хоть бери, заезжай сегодня же и живи, не обождав пока владельцы съедут (а это для нас много значило). Мебели полон дом. Законные наследники забрали из дому только несколько икон да машинку для шитья. Весь дом был просто заставлен множеством сундуков да шкафов со всяким тряпьем.

Да и мы уже практически месяц безвылазно в столице. А тут уже октябрь за окном. Зима близится, а нервы заканчиваются. Но главное то, что у депутата с собой была внушительная кипа бумаг на недвижимость.

По ним можно было проследить всю ее историю в хронологическом порядке:

  • Когда еще в 30-е года делился участок, и его часть была выдана еще позапрошлой собственнице;
  • Когда земли замеряли;
  • Когда был узаконен жилой дом;
  • Когда с момента смерти владельца все права переходили к новому, который, в свою очередь, продал их еще одному человеку;
  • Как последний из владельцев добровольно передает все права на жилой дом депутату.

Я все пересмотрел, и все было изложено четко, что внушало доверие. Без вопросов им были написаны расписки по поводу приемки от меня денежных сумм.

Когда я присмотрелся уже поближе, то обнаружилось, что под весну в подполе скапливается вода. Практически все предметы мебели, да и стены изъедены жучками.

При попытке передвинуть шкаф в доме, я с нескрываемым удивлением наблюдал, как при первом же движении его ножки превратились в труху. Доски на кухне так попрогнивали, что в одном месте оказалась огромная дыра. Прикрыл я ее фанерой.

Беда в том, что заплатил я сразу всю сумму. А раз переданы деньги, депутату до нас дела уже нет. Я то и дело пытался названивать ему, но все тщетно. Итог – я нахожусь в доме, где у меня нет возможности зарегистрироваться, и который я не могу застраховать.

При каждом из звонков разговаривал наш «продавец» в вежливой форме и с явным дружелюбием. Он уверял, что все держит под контролем, прекрасно помнит нашу договоренность, и все делается для того, чтобы оформить сделку документально.

Вся эта бюрократия просто уже в печенках сидит, к каждой запятой придираются. То у них вопросы с именем бывшей владелицы, то с ее фамилией. То она КарчЁва в одних документах, а то КарчЕва. Вот эта разница в одной букве и привела к тому, что вся карусель закрутилась еще на месяц.

Когда прошло полгода, начался круговорот причин.

Я пояснял, что еще до этого им была подана поправка по параметрам территории, что у нас там 13+24, и выходит 32, что опять подсчитали неверно. А он как-то умудрялся постоянно выкручиваться.

Затем его утвердили на какой-то из городских постов, бизнесом теперь ему заниматься было нельзя, и он доверил все дела другому дяденьке. Я вновь катался и вновь подписывал в очередной раз договор. Надежда, что все может еще продвинуться пока не оставляла меня.

Само жилье, в общем, нам все-таки нравилось, да и соседи были очень добродушные. Так как населения здесь было раз два, и обчелся, все знали один другого и постоянно общались.

Я же не спеша избавлялся от старых вещей, сжигая их на заднем дворике. Поставил красивый заборчик по периметру. Мы стали размышлять, как же распланировать землю и придать ей благородный вид, какой цвет выбрать для покраски дома.

Но спустя 9 мес. до меня дошло, что «специалисты» из риэлтерской фирмы сидят все как один «ровненько» и предпринимать никаких действий не собираются. А у нас с каждым днем обострялся вопрос с регистрацией.

Я хотел было инициировать расторжение соглашения, чтобы вернуть деньги, но собеседники по другую сторону трубки все как один «падали на дурачка», ссылаясь на то, что они будут и дальше выполнять свои обязательства.

Я бурчал, мол, говорили в течении месяца управятся. Ну, на крайний случай еще месяц, при различных форс-мажорах. А по факту, уже за такие строки и разговор не ведется – год как резина тянется.

В свою очередь, мне профессионально «ездили по ушам». Я считал себя человеком, трезво смотрящим на вещи и разумно оценивающим ситуацию, и мне всегда было невдомек, как это цыгане под гипноз всяких дурачков вводят, и деньги с них выманивают.

А тут я сам слушал речи депутата, и сам же на ушах лапшу себе поправлял, чтоб не падала. Полагаю, если бы не смена директора на фирме, я бы так и продолжал верить и надеяться на то, что всю документацию подготовят, что им есть дело до меня, и им очень неприятно так подводить меня.

Еще казалось бы немного, всего пару неделечек, для того чтобы в каких-то кадастровых палатах утвердили решение в мою пользу.

Однако в голосе новоназначенного руководителя при ответе на мои вопросы я уже не слышал огонька и задора, только холодное спокойствие.

Решил я обратиться за помощью к адвокату, так как в документации по недвижке не очень смыслю. Требовался специалист, который смог бы защитить мои интересы.

Обратился я не просто куда-нибудь, а в адвокатскую коллегию.

Адвокат мне достался Тимирязев Игорь Евгеньевич, который приветливо поздоровался со мной (за 600 р.), а уж затем сказал, что возьмется за дело, – сразу видно «профессионала».

Это интересно:  Развод если есть несовершеннолетний ребенок и ипотека 2019 год

Он уверял меня в том, что в суде нас ждет успех, и всю оплату за его услуги, с легкостью можно будет переложить на юридически «поверженную» сторону. Ведь подобные затраты у меня возникли именно из-за них. Такой расклад мне нравился.

Но вначале необходимо было оплатить в адвокатскую кассу 30 тыс. р. За такие деньги адвокат отнесся к ситуации со всем профессионализмом и юридической хваткой, просто подержав у себя дело и сказав, мол ничего не вышло.

Риэлторы согласились на оформление сделки за 20 тыс. р. Эту сумму с них и можно взыскать. Однако вернуть средства мне они будут обязаны с вычетом сделанной работы. Они прекрасно могут предоставить счет о своих «шевелениях» на 15 тыс. р. А остаток выплачивать мне еще 6 мес., но возможно и забудут, и снова придется по судам побегать.

А что же дом?

Но ведь депутат был всего лишь лицом, представляющим интересы продавца. В общем просмотре, ситуация построена так – по просьбе бабушки-собственника, депутат официально представлял ее интересы в вопросе реализации ее жилья. При получении средств, он передал их все ей.

То есть ответчиком должна быть бабушка.

Конечно, если вдруг появится такое желание, то я могу вызвать бабулю в суд и высудить у нее 300 тыс., – это право у меня есть. Но ведь отдавать она мне будет со своей пенсии, причем по крупицам.

Адвокат при уточнении информации через знакомого разузнал, что село, где находится эта бабушка, относится к категории «очень бедных». Следовательно, нечего здесь ловить. А наказывать бабушку из-за того, что она связалась со столь низким человеком, будет жалко и не по-человечески.

Тимирязев после этого сказал, что теперь дело закрыто. Я вежливо попросил возвратить оплаченные средства. Он, в свою очередь, столь же вежливо указал мне на условие нашего с ним заключенного договора. Он пояснил, что в случае разрыва соглашения может быть возвращена сумма, кроме той, что была потрачена на выполнение работы, но не больше ее половины.

Прикинув, я сообразил, что дяденька лихо заработал себе на пустом месте 15 тыс., сначала согласившись разобраться, а затем просто подождав неделю. Тут я осознал, с какой тактичной легкостью, вежливостью и изяществом, этот «труженик» юридической сферы поимел меня на деньги.

Я уже не спрашивал у него, с какого рожна он взялся вести мое дело, раз видел, что оно заведомо проигрышное? Для чего он за 1,5 тыс. р. ваял письмо в 3 экземплярах, которое я лично отправлял всем сторонам: депутатишке, который нагрел меня, бабуле, а также риэлторам?

Эти письма, к слову сказать, все возвратились. Для чего он заставил меня пойти к оценщикам в соседней конторе, чтобы те за 5 тыс. р. подтвердили, что установленный мной вокруг домовладения забор стоил 100 штук?

Вместе с этим, в моей жизни события повернули в другое русло, после чего у меня в распоряжении оказалась примерно та же сумма, что я выбросил на дом. Видимо это был своего рода знак.

Подыскал также на Авито другой домик. На протяжении 3 дней его нашел. Продавал непосредственно хозяин. Приехали, осмотрели, на месте же договорились. А уже через 7 дней переехали в новый дом.

Деньги выплачивал по частям, последнюю выплатил, лишь когда получил всю документацию по дому и участку на себя. Поумнел теперь.

Переехали в дом мы вместе с женой и жить стало веселей. Теперь была и прописка, и страховка. А адвокатские конторы я посещал, проживая в то время уже в личном доме.

Долго размышлял, как быть с «зависшим» домом. Подсознательно меня донимала мысль о том, что оставить так все нельзя, нужно снова ринуться в бой и остаться с выигрышем. Естественно, я понимал, что такая же мысль посещает и азартных бойцов, выходящих к утру из казино в одних трусах.

Здесь нужно уметь вовремя соскочить. Вести бумажную войну с адвокатами и депутатами я как то не стремился, в другой я весовой категории. Для того чтобы меня не грызли эти все недостойные мысли о необходимости отыграться и отомстить, я просто подарил этот дом.

И как вы думаете кому? Тому же своему адвокату. Когда он спросил у меня, что я будут делать с домом, я сказал что могу его подарить. Я считал этот дом одним большим, зудящим участком геморроя. Посему я просто передал его адвокату без малейшего сожаления.

Чтобы не оформлять дарственную, я просто подписал доверенность на дом, передал ему ключи и документацию. Даже не знаю, как дальше действовал адвокат, нависал над риэлторами, чтобы те оформили-таки сделку полностью или же просто воспользовался, чем мог, и отвез новый забор на свой дачный участок.

Куда проще жить без такой проблемы на шее. Позже мне стало известно, что депутат в городе заведовал мусорными контейнерами, а затем его уволили по единодушному решению жителей, поскольку тот не лучшим образом исполнял свои обязанности. Вполне возможно, он возвратился к бизнесу в риэлтерской конторе, усыпляя бдительность клиентов своими пустыми речами.

Именно после этого, я несколько предубежденно отношусь к партии ЕДРО. А все потому, что все без исключения депутаты, которые мне были по жизни известны, оказывались обычными прохвостами и мошенниками, с единой жизненной целью – нажиться на чужом.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Как купить частный дом – пошаговая инструкция

Покупка дома – важное событие в жизни каждой семьи. Учитывая высокую стоимость покупки, максимум внимания нужно уделить правовой стороне вопроса. Это позволит снизить риски утраты права собственности до минимума. Покупатель может сам обезопасить себя если будет знать, на что обратить внимание при совершении сделки.

С чего начать?

Мы рекомендуем начинать с оценки дома, выполняется оценка самостоятельно либо с помощью сертифицированных агентств (услуга платная). Это позволит отсеять предложения с завышенной стоимостью недвижимости.

При оценке учитывается:

  • положение дома, развитость инфраструктуры в районе;
  • материал изготовления, год постройки, количество проведенных ремонтов, наличие дефектов;
  • состояние земельного участка, качество земли, размер участка;
  • наличие дополнительных построек на участке;
  • проведены ли коммуникации, требуется ли дому дополнительная отделка.

Рекомендуем поторговаться с продавцом. Выберите несколько вариантов домов одной ценовой категории, осмотрите их все и затем пробуйте торговать с владельцем того дома, который вам больше всего понравился. Весомый аргумент – дома того же класса, но по более низкой цене. Продавцы изначально могут закладывать в цену возможность небольшого торга, так что скидку в 5-10% от базовой стоимости получить можно.

При самостоятельной оценке максимум, что можно сделать – сравнить цены с аналогичными предложениями в том же районе. Если цена заинтересовавшего вас предложения не выбивается из средних показателей, переходим к следующему этапу.

Какие документы нужно проверить перед сделкой?

Как покупатель вы больше заинтересованы в том, чтобы сделка прошла по закону. В противном случае ваше право собственности на дом и участок может быть оспорено.

Чтобы исключить это перед покупкой частного дома рекомендуем обратить внимание на:

  • документ, подтверждающий право собственности на дом. Продавец должен предоставить свидетельство о госрегистрации, а если он построил дом самостоятельно, то еще и акт приема постройки в эксплуатацию;
  • техпаспорт – нужно 2 таких документа. Первый касается строений, в нем есть поэтажные планы каждой постройки на территории участка, второй – домовладения в целом. На втором документе содержится план участка со всеми постройками, указанием их реальной стоимости. Обратите внимание – на документе должна быть печать областного БТИ;
  • из домовой книги продавец обязан сделать выписку. Так вы поймете сколько людей прописано в доме;
  • желательно, чтобы все зарегистрированные в доме жильцы дали письменное согласие выписаться из него в оговоренные при заключении договора сроки;
  • не должно быть долгов;
  • выписку ЕГРП;
  • кадастровый паспорт.

Если продавец – семейная пара, то к перечисленному набору документов добавляется согласие супруга/супруги. Если у продавца есть несовершеннолетние дети, то понадобится еще и согласие со стороны органов опеки.

Отсутствие одного из перечисленных документов – не повод записывать продавца в мошенники. Но сделку заключать рекомендуем только при наличии всего перечисленного пакета документов.

Как составить предварительный договор?

Составляется до заключения сделки, в нем стороны оговаривают ключевые условия, на которых в будущем сделка будет заключена. По умолчанию срок действия предварительного договора равен 1 году, при его составлении стороны могут установить произвольный срок, в течение которого договор будет иметь силу.

  • описывается предмет заключения сделки;
  • оговариваются условия, на которых сделка будет заключена в будущем. Например, продавцу можно запретить в течение срока действия предварительного договора проводить перепланировку дома, какие-либо работы на участке;
  • в договоре оговаривается и штраф если сделка не состоится по вине продавца. Например, продавец выплачивает покупателю штраф, равный двойному размеру задатка + 2% от покупной цены. Если сделка сорвалась по вине покупателя, то он теряет только задаток.

Мы рекомендуем подойти к составлению предварительного договора столь же ответственно, как и к основному. Государственная регистрация этого документа не нужна.

Как составить основной договор?

Именно на этом этапе покупатель передает продавцу деньги и сделку можно считать состоявшейся. По желанию сторон основной договор можно заверить у нотариуса, но это не является обязательным требованием. В договоре указывается:

  • название;
  • где и когда был заключен;
  • перечень объектов, являющихся предметом сделки (так как на земельном участке помимо дома есть и другие постройки, то их перечисление является обязательным);
  • по перечисленным выше объектам указываются идентификационные признаки (то есть расположение, площадь, присвоенные регистрационные номера, для земли – ее назначение);
  • обязательно указывается сумма. Причем отдельно общая и по каждому из объектов;
  • дополнительные условия – включаются в договор при желании обеих сторон. В них, например, оговаривается какая из сторон оплачивает услуги юристов;
  • можно указать, что договор одновременно является актом передачи продавцом и принятия покупателем дома в собственность. Можно составить отдельный акт, работоспособны оба варианта.

Рассчитываться с продавцом желательно при свидетелях. Это может быть нотариус, работники банка (если средства хранились там). Это нужно для того, чтобы исключить даже минимальную вероятность того, что в будущем продавец попытается оспорить ваше право собственности на дом.

С момента подписания договора и акта приемки/передачи сделку можно считать состоявшейся, вы являетесь новым собственником дома и земельного участка. Не забудьте – договор составляется и подписывается в 3 экземплярах, по одной копии каждой из сторон и еще одна – государственному Регистратору.

Как происходит государственная регистрация сделки?

При покупке дома госрегистрация обязательна. Заявление с пакетом документов рассматривается за 10 рабочих дней.

Для госрегистрации понадобятся:

  • обращение к регистратору со стороны продавца и покупателя;
  • документы, устанавливающие право собственности на объекты сделки;
  • техпаспорт на дом, кадастровая выписка о земельном участке;
  • основной договор с подписями обеих сторон (если отдельно составлялся акт приемки/передачи, то добавляется и он);
  • справка, в которой перечисляются все зарегистрированные в доме граждане;
  • квитанция, подтверждающая факт оплаты пошлины.

К необязательным документам относятся разрешение со стороны органов опеки (если продавец проживал в доме с детьми) и согласие супруга/супруги.

Статья написана по материалам сайтов: alfadon.ru, o-nedvizhke.ru, realty.vesti.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий