Условия раздела земельного участка 2019 год

В данной статье адвокат по земельным вопросам о разделе земельного участка, который осуществляется по правилам, установленным в ст. 11.4 Земельного Кодекса (далее Кодекс). В соответствии с п. 1 данной статьи при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в п. 4 и 6 этой же статьи, а также случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Как и любая другая вещь в гражданско-правовом смысле, земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Информация о возможности или невозможности разделения земельного участка на несколько земельных участков может включаться в состав градостроительного плана земельного участка (см. ч. 4 ст. 44 ГрК РФ). Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами ст. 252, 258 ГК РФ.

В случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.

Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку (см. ч. 4 ст. 41 ГрК РФ).

Если земельный участок может быть разделен в натуре в результате проведения землеустройства на две или более части, каждая из которых после раздела будет соответствовать требованиям, предъявляемым к образуемым земельным участкам, то каждый образованный в результате разделения земельный участок будет представлять собой объект недвижимого имущества, который должен пройти государственный кадастровый учет по установленным правилам. После этого новые земельные участки приобретают юридические качества объектов гражданских прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 24 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” в случае образования двух и более объектов недвижимости представляются одно заявление о кадастровом учете всех образуемых объектов недвижимости и необходимые для их кадастрового учета документы. Постановка на учет всех таких образуемых объектов недвижимости осуществляется одновременно.

По общему правилу п. 2 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.4 Кодекса исходный земельный участок, из которого при разделе образованы земельные участки, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки. При этом имеется в виду, конечно, не фактическое, а юридическое прекращение существования разделенного земельного участка, который перестает существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.

Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков установлены ст. 22.2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Пункты 2 и 3 ст. 11.4 Кодекса определяют судьбу права соответственно индивидуальной и общей собственности на образуемые в результате раздела земельные участки.

При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

В любом случае субъективное право прежних собственников “переходит” на новые объекты прав – вновь образованные земельные участки.

При этом следует обратить внимание на то, что п. 2 указанной статьи сформулирован в императивной норме, в то время как положения п. 3 являются диспозитивными. В качестве исключения из общего правила участники общей собственности вправе по соглашению между собой установить иные условия “перехода” права общей собственности на образованные в результате раздела земельные участки.

Пунктом 4 ст. 11.4 Кодекса в специальных нормах установлено исключение из общего правила п. 1 этой же статьи, согласно которому земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Подчеркнем, что в случае раздела земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, измененный земельный участок, который являлся предметом раздела, сохраняется в новых границах.

Несмотря на некоторое сходство, раздел земельного участка по правилам п. 4 ст. 11.4 Кодекса не следует отождествлять с выделом земельного участка (ст. 11.5 Кодекса), так как выдел может быть осуществлен только в случае выдела доли или долей из исходного земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

В соответствии с п. 5 ст. 11.4 Кодекса раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования (см. ст. 30.2 Кодекса).

Это интересно:  Решение о разделе квартиры между супругами 2019 год

Поэтому арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, должен обеспечить выполнение землеустроительных работ по межеванию территории в пределах предоставленного ему земельного участка.

В соответствии со ст. 43 ГрК РФ подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры.

Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.

Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа.

Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту.

В проекте межевания территорий, подготовленном применительно к территории исторического поселения, учитываются элементы планировочной структуры, обеспечение сохранности которых предусмотрено ст. 59 и 60 ФЗ от 25.06.2002 N 73-ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации” СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519 (с последующими изменениями и дополнениями).

Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются:

  1. красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;
  2. линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
  3. границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты;
  4. границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;
  5. границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;
  6. границы территорий объектов культурного наследия;
  7. границы зон с особыми условиями использования территорий;
  8. границы зон действия публичных сервитутов.

составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, и может осуществляться подготовка градостроительных планов застроенных земельных участков.

При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (см. п. 6 ст. 11.4 Кодекса). В таком случае не применяется общее правило п. 1 этой же статьи, согласно которому земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование как объект правовых отношений.

Как происходит раздел земельного участка

Землю можно разделить, после чего образуется несколько новых участков, а старый надел перестает существовать.

Законодательный аспект вопроса

Из статьи 11.4. Земельного кодекса можно почерпнуть информацию о том, какие условия должны выполняться при делении.

А полный список моментов, не позволяющих произвести раздел, изложен в ст. 11.9. ЗК РФ.

Среди главных можно выделить:

  • в итоге невозможно будет полноценно пользоваться имеющимся объектом недвижимости;
  • образуемые участки вклиниваются на чужие земли, приводят к изломанным границам, препятствуют возведению дома и т.д.;
  • создаваемая территория пересекает зону лесничества, парка, водохранилища или другого подобного объекта;
  • отсутствует самостоятельный подъезд и выход к общественным местам – дорогам, проездам и пр., что отрицательно сказывается на мобильности гражданина.

Условия

При осуществлении раздела земли, самой главной является следующая цель: 1 участок должен превратиться в 2 самостоятельные территории.

Раздел – это комплекс мероприятий, включающий в себя кадастровые и подготовительные манипуляции, а в дальнейшем – регистрацию.

При разделе земли должны соблюдаться следующие условия:

  • наделение каждой территории самостоятельностью;
  • ничего нельзя менять с первоначальным целевым назначением;
  • наличие подъезда и прохода является обязательным;
  • строгое следование закону.

Правила процедуры

Земля, как и любой другой объект собственности, может быть делима и не делима, в соответствии с гражданским оборотом. Точную информацию о законности и целесообразности действий, можно почерпнуть из градостроительного плана.

Деление участка следует производить с учетом главных правил:

  • новая территория не должна превышать максимальную величину, указанную в градостроительном законодательстве, и не быть меньше минимальной, определенной тем же нормативным актом;
  • каждое новообразование представляет собой недвижимое имущество, следовательно, должно подвергаться государственному кадастровому учету.

Регистрировать участки, образовавшиеся из одного отреза, следует одновременно.

Первоначальная территория зачастую перестает быть объектом собственности, за исключением случаев, когда земля становится садоводческим или дачным объединением, не преследующим коммерческую цель.

При этом собственники первоначальных наделов, продолжают являться владельцами земли, получившейся после деления.

Необходимые документы

До сбора основного пакета документов следует составить заявление, заверить его у нотариуса, а также получить в землестроительной организации техническую документацию.

Далее нужно подготовить:

  1. Копию паспорта и ИНН. Если владельцев несколько, то нужно составить заявление и подписать его каждым собственником.
  2. Копию документа на землю, подтверждающего его покупку или продажу, передачу в дар, обмен и т.д.
  3. Раздел участка могут производить представители сторон, но только при наличии у них доверенностей, заверенных в нотариальном порядке.
  4. Кадастровый паспорт (с начала 2017 года Выписку из ЕГРН).
  5. Квитанцию, свидетельствующую о том, что государственная пошлина оплачена.
Это интересно:  Раздел земельного участка закон 2019 год

Процедура раздела не допускает осуществления каких-либо изменений с целевым назначением земли.

Описание процедуры

Первый шаг после принятия решения о разделе заключается в межевании земли. За ним следует документальная фиксация факта деления участка.

В письменной форме решения владельца о разделе должны содержаться следующие пункты:

  • исходные сведения о наделе – номер и территориальное расположение;
  • емкая информация о собственнике – ФИО, сведения из паспорта;
  • порядок деления участка;
  • сведения о новых владельцах;
  • информация о лицах, которые берут на себя регистрационные расходы.

О законности соглашения можно говорить только при наличии письменного согласия каждого владельца, заверенного у нотариуса. Если есть хотя бы 1 несогласный человек, то нужно подавать исковое заявление. При общей цене иска до 50 тыс. руб. дело будет рассматривать мировой судья, а в иных случаях – районный суд в соответствии с местом регистрации обратившейся стороны.

После достижения согласия и подписания соглашения, каждый участник должен получить отдельный пакет бумаг, так как единый земельный участок превратился в 2 отдельных предмета собственности.

Теперь следует отправиться в государственный земельный кадастр и зарегистрировать каждый объект.

  • стандартное заявление с просьбой о постановке на учет;
  • копия паспорта каждого собственника и правоустанавливающих документов;
  • дело о межевании и решение органа местного самоуправления о присвоении новых адресов;
  • квитанция об уплате гос. пошлины.

Регистрационные мероприятия обычно длятся 10 дней. Это время необходимо для того, чтобы работник Росрееста проверил предоставленную информацию и осуществил подготовку новых свидетельств.

Особенности процесса при долевой собственности

При общей долевой собственности граждане как бы абстрактно владеют какой-то частью земли, но не могут полноценно распоряжаться имуществом и определять четкие границы участка.

Порой возникает необходимость четко оговорить свою долю. Причины могут быть разные:

  • сдача в аренду с целью получения дополнительного дохода;
  • дарение;
  • обмен;
  • иные юридические действия, не противоречащие действующему законодательству, например, раздел земельного участка.

При выделении части собственности нужно соблюдать нормативно-правовую базу, а также следовать следующему порядку:

  • составить план земельного надела;
  • геодезисты должны определить границы земли и установить межевые знаки;
  • согласовать производимые действия с соседями;
  • подготовить межевое дело;
  • зарегистрировать новое право в соответствующем государственном учреждении.

Действующее законодательство позволяет каждому участнику долевой собственности выделить свою часть, если этого требуют хозяйственные мероприятия (фермерство, подсобное хозяйство и т.д.) или личное использование имущества, при условии, что остальные участники не противятся этому ввиду ущемления их интересов.

При выделении новых участков должны соблюдаться определенные условия:

  • соблюдение строительных нормативов, действующих на территории города, в котором расположена земля;
  • соответствие допустимому размеру;
  • дальнейшее использование по целевому назначению и т.д.

Порядок регистрации

Выполнить необходимые действия можно лично (с собой иметь паспорт и иные обязательные документы), посредством почты России (например, участок далеко расположен) или при помощи посредника.

При личной передаче документов работнику службы следует получить от него расписку, в которой должна быть изложена следующая информация:

  • переданные документы;
  • дата сдачи бумаг;
  • предполагаемая дата окончания регистрации.

Когда наступит указанная в расписке дата, гражданин может подойти и получить свидетельство.

Каждый владелец разделенного участка должен зарегистрировать свои права по отдельности.

Можно привлекать представителей, но следует позаботиться о том, чтобы он располагал нотариально заверенной доверенностью.

О правилах проведения рассмотренной в статье процедуры смотрите в следующем видеосюжете:

Раздел земельного участка

Раздел земельного участка — сложная юридическая процедура, требующая обязательного документального оформления. Главным документом, регламентирующим разделение земельных участков, является Земельный кодекс РФ (ст. 11.2, п. 1 ст. 11.4). Раздел участка представляет собой вид кадастровых работ с образованием двух и более участков из одного, которые должны строго соответствовать требованиям закона.

Минимальный размер участков земли для ведения подсобного хозяйства устанавливается местными органами власти. Для остальных типов земельных участков устанавливаются допустимые размеры по минимуму и максимуму согласно проектной, градостроительной документации, правил застройки, землепользования.

Закон предусматривает возможность добровольного деления участка между собственниками через заключение мирового соглашения. Наличие споров по этому вопросу — основание для обращения в судебный орган. В таком случае, собственникам понадобится адвокат по разделу земельного участка.

Условия раздела земельного участка

Земельный раздел проводят с целью получения двух самостоятельных участков. После завершения процесса раздела прежний участок прекращает свое существование. Процедура раздела состоит из мероприятий:

  • подготовительные, кадастровые операции;
  • регистрационные работы по оформлению операции.

После раздела образуются два самостоятельных участка, а их владельцы получают право общей собственности.

Раздел земельного участка возможен, если:

  • каждая полученная площадь после раздела получает самостоятельность;
  • целевое назначение участка остается прежним;
  • площадь каждого новообразованного участка земли составляет после раздела не меньше установленной минимальной нормы;
  • имеется собственный проход или подъезд;
  • отсутствует запрет на операцию (не подлежат разделу участки для ведения крестьянского хозяйства).

Способы раздела земельного участка

После издания постановления органа местной власти о разделе общей земли на два участка, собственники могут:

  • провести раздел на два независимых участка;
  • поставить на кадастровый учет новые земельные участки;
  • провести регистрацию права собственности.

В соглашении о разделе необходимо указать следующую информацию:

  • анкетные, контактные, паспортные данные участников раздела;
  • адрес расположения участка;
  • кадастровый номер;
  • письменное согласие собственников на раздел участка;
  • описание способа деление участка;
  • способы оплаты расходов сторон.

При наличии разногласий между собственниками или при ситуации, когда неизвестно местонахождение одного из собственников, возникает необходимость обращения в суд для раздела земельного участка. При вынесении решения судебный орган стремится соблюсти интересы всех сторон при разделе земли.

Исковое заявление необходимо подготовить тщательно и профессионально. Кроме информации о собственниках, земле, необходимо указать площади и границы будущих участков после раздела. К иску прилагаются копии паспортов, кадастрового номера, квитанция об уплате госпошлины. Полный перечень необходимых документов для конкретной ситуации предоставляет адвокат.

Обратите внимание!

Иск подается в суд по месту жительства второго собственника. Если какие-либо препятствия отсутствуют, суд без особого труда принимает решение о выделении собственникам доли участка с отдельным проходом или проездом.

Это интересно:  Раздел квартиры купленной по дду 2019 год

Если земля по закону неделима, суд отказывает в удовлетворении иска, однако он может установить порядок пользования участком, например, когда юридически участок представляет собой единое целое, но каждый владелец распоряжается своей частью земли.

Заключение договора аренды земли

Заключение договора аренды (порядок составления, содержание, условия) определяется Гражданским кодексом РФ, а особенности предоставления земельных участков в аренду регулирует Земельный кодекс РФ. Арендодатель предоставляет арендатору землю по договору на определенный срок за плату с целью временного пользования и во владение. При этом все доходы, продукция, плоды, полученные при пользовании участком за этот период, принадлежат арендатору.

Правовое регулирование аренды земель, находящихся в муниципальной и государственной собственности, с 01.03.2015 изменилось — внесены изменения в ст. 448 ГК РФ, где уточнена возможность изменения условий договора по предоставлению участков, уступки прав по сделкам. Возможность продления договора аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрена пунктами 3-5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Право арендаторов земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, на продление договоров аренды без торгов предусмотрено п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ:

  • земля предоставлена юрлицу или гражданину без проведения торгов, кроме ситуаций, предусмотренных п. п. 13, 14, 20 ст. 39.12 ЗК РФ;
  • земля предоставлена гражданину через аукцион для ведения дачного хозяйства или садоводства.

Чтобы реализовать предоставленную законом возможность, необходимо соблюдение условий, определенных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ:

  • необходимо подать заявление до даты истечения ранее заключенного договора;
  • ранее заключенный договор не расторгался по ГК РФ или по инициативе арендодателя;
  • исключительное право на приобретение земли не должно принадлежать иному лицу и т.д.

Существует множество юридических тонкостей в этих вопросах, поэтому мы рекомендуем при разделе земельного участка обратиться за помощью к нашим юристам, разбирающимся в нюансах земельного и гражданского права.

Как правильно разделить земельный участок

По законодательству Российской Федерации новые земельные участки могут появляться в результате слияния прилежащих земельных участков, раздела земельного участка или выделения из одного участка другого.

Очень часто происходит разделение земельных участков. Как правило, раздел земельного участка требуется при разделе дома, при необходимости продать часть участка, не вступая в отношения долевой собственности, при разделе имущества между супругами (друзьями, родственниками) а также в других случаях.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, раздел земельных участков допустим и является одной из форм образования новых земельных участков. Разделить можно земельный участок любой категории.

Раздел земельного участка осуществляется по правилам, установленным в ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с п.1 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько участков, а первоначальный участок прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в п. 4 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. Например, к таким исключениям относится раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан. В этом случае могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования, а первоначальный участок сохраняется в измененных границах.

В соответствии с ч. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному объекту недвижимости.

Каждый образованный в результате разделения земельный участок представляет собой объект недвижимого имущества, который должен пройти государственный кадастровый учет по установленным правилам, после чего новые земельные участки приобретают юридические качества объектов гражданских прав.

При разделении участков устанавливаются условия:

1. Должна быть сохранена категори я земли.

2. Образованный участок не должен быть меньше минимально допустимого размера земельного участка. Статья 33 Земельного кодекса Российской Федерации определяет порядок установления предельных (максимальных и минимальных) размеров предоставляемых участков. Предельные размеры участков для дачного строительства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества и вообще участков из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются законами субъектов Российской Федерации. Например, в соответствии с Законом Саратовской области «О земле», минимальный размер участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства составляет 2 гектара, для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства — 0,01 гектара.

3. Для участков в городской застройке должны соблюдаться правила градостроительной деятельности.

4. Должен о тсутствовать законодательный запрет раздела участка . Например, согласно Федеральному закону от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», переданный в аренду или в собственность земельный участок для организации крестьянского хозяйства, не подлежит разделу в случае выхода из хозяйства одного из членов.

На практике раздел земельного участка напрямую связан с кадастровым учетом, ведь разделить можно только тот участок, который поставлен на кадастровый учет. После того, как один участок будет разделен на требуемое количество участков с учетом минимального предельного размера, каждый из вновь образованных участков подлежит постановке на кадастровый учет. У казанные условия раздела земельных участков должны проверяться именно в процессе землеустроительных и кадастровых работ.

Завершающим этапом при разделе земельных участков является регистрация права собственности на каждый вновь образованный земельный участок.

Статья написана по материалам сайтов: propertyhelp.ru, pravo21vek.ru, zakon.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий